Bail commercial d'un restaurant : les clauses à vérifier

Étape 4 · Les démarches

Mis à jour le 30 octobre 2026·6 min de lecture

Le bail commercial d'un restaurant dure au moins 9 ans et protège votre fonds par un droit au renouvellement. Avant de signer, lisez d'abord la clause de destination, qui doit couvrir la restauration et la vente d'alcool permise par votre licence. Regardez ensuite le loyer, les charges, la cession et les travaux, dont l'extraction.

La durée et le renouvellement

L'article L. 145-4 du code de commerce fixe une durée d'au moins 9 ans. Vous pouvez donner congé à la fin de chaque période de 3 ans, avec 6 mois de préavis. Un bail de plus de 9 ans, ou celui d'un local construit pour une seule utilisation, peut écarter cette faculté : lisez la clause avant de signer. Deux cas méritent votre attention :

• Le bail dérogatoire. L'article L. 145-5 permet d'écarter le statut si la durée totale ne dépasse pas 3 ans. Vous n'avez alors pas de droit au renouvellement.
• Le renouvellement. Il suppose, selon service-public, d'être propriétaire du fonds, immatriculé, et de l'exploiter depuis 3 ans à l'expiration du bail. Demandez-le dans les 6 mois qui précèdent. Le bailleur a 3 mois pour répondre, et son silence vaut accord sur le principe.

Le bailleur peut refuser, mais l'article L. 145-14 lui impose alors une indemnité d'éviction, sauf motif grave et légitime. Si vous devez partir, une licence IV ne vous suit pas sans démarche : voir transfert et translation.

La destination des lieux

La clause de destination fixe l'activité autorisée dans le local pendant tout le bail, rappelle service-public. C'est le point le plus sensible pour un restaurateur. Elle s'ajoute à la destination d'urbanisme, présentée dans le local du restaurant. Comparez-la à votre projet et à votre licence :

• Le type de restauration. Table, restauration rapide, emporter, livraison : faites écrire ce que vous ferez réellement.
• L'alcool. Avec une licence restaurant, l'alcool accompagne le repas. Mentionnez-le tout de même, pour éviter toute discussion.
• Le bar. Une licence IV permet de servir hors repas. Le mot « restauration » ne suffit pas forcément : faites écrire l'activité de bar.
• L'alcool à emporter. Si vous en vendez, prévoyez-le aussi.

Les deux documents se complètent : la licence ne vous autorise pas une activité que le bail interdit, et le bail ne remplace pas la déclaration en mairie.

Si l'activité change en cours de bail, deux procédures existent. Pour une activité connexe ou complémentaire, l'article L. 145-47 vous demande d'informer le bailleur par acte extrajudiciaire ou par lettre recommandée avec avis de réception. Il a 2 mois pour contester. Pour une activité différente, l'article L. 145-49 impose la même forme, et la demande doit indiquer les activités envisagées, à peine de nullité. Le bailleur a 3 mois, et son silence vaut acceptation. L'article L. 145-50 lui permet alors de demander une indemnité et une modification du loyer.

Le loyer et les charges

Le loyer de départ est librement fixé. La loi du 26 mai 2026 a changé plusieurs règles :

• Le paiement mensuel. Il est de droit sur demande, y compris pour un bail en cours, si vous n'avez pas d'arriérés non contestés.
• Le dépôt de garantie. Pour un bail conclu ou renouvelé depuis fin mai 2026, l'article L. 145-40 le plafonne à un trimestre de loyer, comme la valeur des autres garanties.
• La restitution. Le dépôt revient au locataire dans les 3 mois suivant la remise des clés, déduction faite des sommes dues et justifiées. Cette règle vaut aussi pour les baux en cours, si les clés sont rendues depuis fin août 2026.
• La clause tunnel. L'article L. 145-38-1 permet d'encadrer la variation annuelle de l'indice, à la hausse et à la baisse dans les mêmes proportions.

La révision légale se demande tous les 3 ans et reste plafonnée à la variation de l'indice, sauf hausse de plus de 10 % de la valeur locative liée aux facteurs locaux de commercialité (article L. 145-38). Avec une clause d'échelle mobile, le loyer varie automatiquement, et l'article L. 145-39 permet de demander sa révision s'il varie de plus d'un quart.

Pour les charges, exigez l'inventaire prévu par l'article L. 145-40-2. L'article R. 145-35 interdit d'imputer au locataire les grosses réparations, certains travaux de vétusté ou de mise en conformité qui en relèvent, et les honoraires de gestion des loyers. La taxe foncière reste refacturable.

La cession du bail

L'article L. 145-16 répute non écrite la clause qui vous interdit de céder le bail à l'acheteur de votre fonds. Le bailleur peut en revanche interdire de céder le bail seul.

Si le bail vous fait garantir le loyer après la cession, cette garantie a des limites : le bailleur doit vous signaler tout impayé dans le mois (L. 145-16-1), et il ne peut l'invoquer que pendant 3 ans (L. 145-16-2).

Si vous reprenez un restaurant, lisez ces clauses avec les vérifications d'une reprise, et prévoyez la mutation de la licence à votre nom. En location-gérance, la question de la licence se pose autrement.

Les travaux et l'extraction

Le code civil met les réparations à la charge du bailleur, sauf les réparations locatives, selon l'article 1720. Le bail peut répartir autrement ce que l'article R. 145-35 n'interdit pas : lisez chaque ligne. Le bailleur doit aussi vous remettre un état prévisionnel des travaux sur 3 ans.

La hotte et le conduit sont présentés dans le guide du local. Côté bail, obtenez l'accord écrit du bailleur avant de signer. Si les travaux touchent les parties communes ou l'aspect extérieur, l'article 25 de la loi du 10 juillet 1965 exige une décision de l'assemblée des copropriétaires, à la majorité des voix de tous. Vous pouvez demander que le bail dépende de cette autorisation.

Fixez aussi le sort de vos aménagements en fin de bail. Ces clauses complètent les démarches avant l'ouverture, avant l'exploitation au quotidien.

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Les textes de référence

Le statut du bail commercial figure aux articles L. 145-1 et suivants du code de commerce.

• Article L. 145-4 du code de commerce : la durée
• Article L. 145-47 du code de commerce : la déspécialisation partielle
• Article L. 145-40 du code de commerce : les garanties
• Article R. 145-35 du code de commerce : les charges interdites